전입신고와 확정일자를 받았다고 해서 보증금이 언제나 안전한 것은 아닙니다. 임차인의 권리는 실제 입주 여부와 등기부상 선순위 권리 등에 따라 달라지므로, 각 절차의 역할과 시점을 함께 확인해야 합니다.
전입신고와 입주가 만드는 대항력
주택을 인도받아 실제로 거주하고 주민등록을 마치면 임차인은 대항력을 갖출 수 있습니다. 대항력은 집주인이 바뀌더라도 새 소유자에게 임대차 관계를 주장할 수 있는 힘입니다. 다만 효력은 입주와 주민등록을 모두 갖춘 다음 날부터 생깁니다. 두 요건 중 하나라도 늦게 갖췄다면, 나중 요건을 갖춘 날을 기준으로 효력 발생 시점을 살펴야 합니다.
확정일자는 우선변제권의 요건
확정일자는 임대차계약서가 특정 날짜에 존재했다는 점을 공적으로 확인하는 절차입니다. 입주와 주민등록에 더해 확정일자까지 갖추면, 집이 경매나 공매로 넘어갈 때 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있는 요건을 갖춥니다. 그러나 먼저 설정된 근저당권 등 선순위 권리가 있으면 보증금을 전부 돌려받지 못할 수 있습니다. 계약 전과 잔금 지급 직전에 등기부등본을 확인하고, 입주한 날 전입신고와 확정일자를 챙기는 것이 좋습니다.
자주 묻는 질문
확정일자를 먼저 받아도 되나요?
가능합니다. 다만 입주와 주민등록을 갖추기 전에는 대항력과 우선변제권의 요건이 완성되지 않습니다.
전입신고를 하면 집이 경매에 넘어가도 보증금을 모두 받나요?
아닙니다. 배당액은 매각대금과 선순위 권리 등에 따라 달라질 수 있습니다.